Mis on fikseeritud intressimääraga hüpoteek?
Fikseeritud intressimääraga hüpoteeki võib määratleda laenuna, mille intressimäär püsib kogu perioodi jooksul muutumatuna (võrreldes ujuva intressimääraga, mida kohandatakse vastavalt turutingimustele) ja suurem osa maksest on suunatud algperioodi intressidele, tähtaja lõpus on suurem osa maksest põhisumma suunas.
Kuidas see töötab?
Fikseeritud intressimääraga hüpoteegi puhul jäävad intressimäärad kogu laenu kehtivusaja vältel muutumatuks ja iga kuu makstakse osa põhisummast, et lõpuks vähendada maksmata põhisumma intressi. Suurem osa kuumaksest nihkub põhisumma suunas ja laenu algusperioodil nihkub enamus maksest intressi poole, lõpuks aga enamus maksest põhiosa suunas.
Tüübid
Fikseeritud intressimääraga hüpoteegi liike arutatakse allpool:
- 40-, 30-, 15- ja 7-aastased hüpoteegid: 40-aastane laenuhüpoteek on juhtumisi kõige pikem fikseeritud laenu hüpoteek ja seda kohaldatakse ainult elamukinnisvara puhul ning pikendatud tasumisperioodi tulemusena on selle madalaim intressimäär huvi pakkuma. 15- ja 30-aastased hüpoteegid on väga levinud ja nende intressimäär on kõrgem. 15-aastane ja 7-aastane hüpoteek on kohaldatav ainult ärikinnisvara puhul.
- Iga kahe nädala tagant hüpoteegid: kaks nädalat hüpoteegimaksed on tavaliselt pool sellest, mis tegelikult peaks olema igakuine makse.
- Vahetatavad hüpoteegid: need on madala intressimääraga hüpoteegid, millega kaasneb seadistustasu.
- Balloonide hüpoteegid: Balloonide hüpoteegid võimaldavad majaomanikel maksta oma laenusumma 5–7 aasta jooksul.
- Ainult intressiga hüpoteegid: need hüpoteegid on väga sarnased kodukapitali hüpoteeklaenudega, kuna majaomanikul tuleb maksta ainult laenu intressi summa.
Fikseeritud intressimääraga hüpoteegi näide
Mike soovib osta kodu ja otsib samal ajal laenuvõimalust, kus tema intressimakse jääb püsivaks ja laenu kehtivusaja jooksul ei muutu. Mike on valmis maksma 500 000 dollari suuruse kodu eest sissemakse 50 000 dollarit. Ta otsustas valida viieaastase fikseeritud intressimääraga laenu 12-protsendilise intressimääraga. Fikseeritud põhimõte ja intressimakse, mille Mike peab maksma igakuiselt, arvutatakse järgmiselt:
Lahendus:
- Laenusumma = (500 000 - 50 000 dollarit) = 450 000 dollarit
- Maksete arv = aastad * aasta makse
- Maksete arv = 5 * 12 = 60
- Kumulatiivne PV-tegur @ 1% (12/12) 60 termini jooksul = 44,95503841
- Võrdne igakuine osamakse = laenusumma / kumulatiivne PV-tegur @ 1% (12/12) 60 tähtaja jooksul
- Võrdsustatud igakuine osamakse = 450 000 USD / 44,95503841 = 10 010 USD
Eelised
Fikseeritud intressimääraga hüpoteek on väga eelistatud peamiselt seetõttu, et siinne intressimäär püsib fikseeritud kogu laenu eluea jooksul ja sellel on järgmised eelised:
- Võimalus makseid ennustada: seda tüüpi hüpoteegi puhul jääb makse muutumatuks kogu laenu kehtivusaja jooksul. Intressimäära ei mõjuta turu liikumine täielikult. Isegi kui teenuse maksekõikumised võivad muutuda, jääb intressimäär muutumatuks.
- Põhisumma tagasimaksmise lihtsus: enamiku selliste hüpoteeklaenude puhul ei ole tegelikult ette nähtud ülemäära piiravaid ettemaksu trahve. See tähendab, et laenuvõtjad saavad teenida lisamakseid ilma, et oleks vaja tasuda põhisumma tasusid.
- Stabiilne intressimäär: kui hüpoteeklaenuturg on kõige halvemas olukorras, pole peaaegu üldse vaja intressi maksta. Kui turg hakkab paremaks minema, võivad laenuvõtjad kasutada parema hinna kindlustamiseks isegi refinantseerimise võimalust.
Puudused
Fikseeritud intressimääraga hüpoteegil on samuti vähe puudusi ja neid peab ka üksikisik enne selle võimaluse kasutamist otsustama arvestama.
- Kallid sulgemiskulud: Võrreldes teiste laenuvõimalustega võivad need hüpoteegid olla tõepoolest kallid, kuna see hõlmab mitmesuguseid sulgemiskulusid, nagu allahindluspunktid, algatamistasud, garanteerimistasud jne. Need sulgemiskulud võivad muuta selle laenuvõimaluse tõeliselt kalliks muud laenuvõimalused.
- Võrdlemisi kõrgemad intressimäärad: selliste hüpoteeklaenude pakutavad intressimäärad on kõrgemad võrreldes teiste laenuvõimalustega.
- Selle laenu saamiseks ei ole lihtne kvalifitseeruda: kehva krediidireitinguga isik või isik, kes ei ole võimeline kõrgemat sissemakse tegema, võib kokku puutuda raskustega heade tehingute tagamisel või tehingu haaramisel, kuna fikseeritud intressimääraga hüpoteegi puhul sulgemiskulud ja intressimakse on suurem.
Järeldus
Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenuvõimalused on hüpoteeklaenu tüüp, kus üksikisik peab kogu laenu kehtivusaja jooksul maksma fikseeritud intressi. Selle tüübid on 40-aastased hüpoteegid, 30-aastased hüpoteegid, 15-aastased hüpoteegid, 7-aastased hüpoteegid, kahe nädala tagant hüpoteegid, konverteeritavad hüpoteegid, balloonide hüpoteegid ja ainult intressiga hüpoteegid.
Sellise hüpoteegi eelisteks on maksete prognoositavus, fikseeritud intressimäär, põhisumma tagasimaksmise lihtsus ja stabiilne intressimäär. Teiselt poolt on selle puuduseks see, et seal on kallid sulgemiskulud, nagu allahindluspunktid, kindlustusmaksed, algatamistasud jne, kõrgem võrreldav intressimäär ja see pole nii lihtne kehva krediidireitinguga või võimekate ja soovivate isikute jaoks selle valiku saamiseks väiksemate sissemaksete tegemist. Inimene peab oma olukorda põhjalikult hindama, et teha kindlaks talle kõige sobivam laenuliik ja vastavalt sellele valida fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude võimalused.
