Sulgemine Tähendus
Sulgemine on määratletud kui laenuandja tehtud sammud, kui laenusaaja ei täida laenu tagasimakset. Selles laenuandja võtab hüpoteegiga kinnisvara üle seadusliku kontrolli ja müüb vara (vara), et laenusumma tagasi saada.
Sulgemise tüübid
# 1 - kohtulik
See on tavaline sulgemine, mis juhtub siis, kui laenuandja teavitab laenusaajat maksmata jäänud maksetest ja edasi, kui laenusaaja ei suuda vaikimisi taaselustada, laenuandja kaebab laenusaaja kohtusse ja see esitatakse riigipea kontoris. Juhtum pannakse avalikku registrisse ja pärast kohtuprotsessi viiakse vara oksjonile.
# 2 - kohtuväline
Siin on laenuandjal täielik õigus vara müümiseks, kui laenusaaja maksejõuetuse korral. Ka siin registreeritakse juhtum riigihoidja kontoris ja laenusaaja saab aega tasumata jätmise hüvitamiseks, mille puudumisel on laenuandjal õigus kohe minna vara enampakkumisele või müümisele ja siin on erinevus ei tohi olla ulatuslik kohtuprotsess ega kohtumenetlus.
Sulgemisprotsess
Protsess on riigiti erinev, kuid üldiselt on neil viis sarnast omadust -
# 1 - laenusaaja maksehäire
Kui laenusaaja jätab vähemalt ühe laenumakse tegemata, määratakse talle vaikekriteeriumid. Laenuandja saadab vastamata makseteatise, milles märgib, et ta on makse tegemata jätnud, ja pakub makse tegemiseks isegi 15-päevast ajapikendust. 15 päeva pärast võetakse laenusaajalt viivised ja muud trahvid. Kui laenuvõtja jätab kaks kuni kolm makset maksmata, saadetakse talle nüüd nõudetaotlus, mis on tõsisem kui vastamata makseteatis.
# 2 - vaiketeade (NOD)
Kui laenuvõtja tasub maksest kolm kuni kuus kuud, saadab laenuandja riigipea registrisse kontosse makseteatise. Selle koopia saadetakse ka laenuvõtjale, kellel on 90 päeva aega viimase arve tasumiseks ja laenu ennistamiseks. Seda perioodi nimetatakse ennistamise perioodiks.
# 3 - teatis vara müügist
Kui laenusaaja ei suuda makse sooritamist 90 päeva jooksul, alustab laenuandja sulgemisprotsessi. Laenuandja saadab uuesti teate riigipea kontorisse, asudes sama eksemplariga laenuvõtjale ja avaldab ajalehes juriidilise teate ka kolm nädalat järjest, enne kui kodu tegelikult oksjonile jõuab. Laenusaajal on veel viis päeva enne oksjonit tegemata jäänud maksete korvamiseks.
# 4 - avalik oksjon
Laenuandja hindab kinnistu algpakkumise enne selle enampakkumisele jõudmist. Hind arvutatakse tasumata laenu saldo ja igasuguste kinnipidamisõiguste või maksude alusel. Vara müüakse enim pakkujale. Usaldusakt antakse edasi vara uuele omanikule ja laenusaajal on vara vabastamiseks nüüd 3 päeva aega.
# 5 - kinnisvara omand
Kui vara enampakkumisel ei müüda, saab see panga omandiks või kinnisvaraks. Kui see toimub, on vara omanik laenuandja ja ta üritab kinnisvara maakleri või agendi kaudu müüa. Tehingu võluvamaks muutmiseks võib laenuandja eemaldada osa pandiõiguse laadijatest ja muudest tasudest, andes huvitatud poolele mingisuguse allahindluse kõnealuse vara ostmise eest.
Sulgemisoksjon
Enampakkumisel esitab laenuandja enampakkumisele üldjuhul pakkumise, mis põhineb hinnal, mis on hinnatud, võttes arvesse poolelioleva laenu jääki ja mis tahes pandiõigusi või maksusid, mida ei maksta. See teade edastatakse ka kohalikes ajalehtedes ja veebisaitidel huvitatud ostjatele oksjonil osalemiseks.
Enampakkumise päeval on enampakkumise päeval lubatud enampakkumisel enampakkumise korraldajatel teha pakkumisi kõrgematest hindadest. Enampakkumise eesmärk on saada vara võimalikult kõrge hind. Arvestatakse isikut, kellel on kõrgeim pakkumine või summa, millest laenuandja laenu katteks piisab, ja vara antakse isikule üle.
Laenusaajal on kolm päeva aega vara vabastada ja uuele omanikule üle anda. Teisalt, kui laenuandja oksjonil häid pakkumisi ei saa, võtab laenuandja vara üle ja üritab seda tulevikus maaklerite või agentide kaudu müüa.
Kuidas seda vältida?
- Üks kõige olulisem samm sulgemise vältimiseks on vältida laenude tasumata jätmist ja makseviivituse tekkimist.
- Ägedate hädaolukordade korral peaks laenuandjalt aega võtma, enne kui satute kohtumenetlusse. Seda nimetatakse sallivuseks.
- Kui suudetakse kokku leppida, et pärast maksejõuetust ei korrata kunagi sama, võib laenuandja anda laenusaajale puhkuse ja loobuda kohustusest, mida nimetatakse võlgade andestamiseks.
- Kui laenuandja jaotab maksmata summa pikemaks ajaks, annab see laenuvõtjale mingisuguse kerguse.
- Kui laenuandja nõustub laenu tingimusi muutma või amortisatsiooniperioodi pikendama, võib see anda laenusaajale teatavat paindlikkust.
Sulgemise tagajärjed
- Tuleb lahti lasta oma kodust ja igasugusest omakapitalist, mis välja pakuti.
- See tekitab stressi ja ärevust, sest kodutuks jääb teadmata, kuhu edasi minna.
- See teeb krediidiskoorile palju kahju ja tulevikus teise laenu saamine muutub väga raskeks.
- Puudujääki võib võlgneda ka pärast sundmüüki.
- Võib kaotada liisingu- või abivõimalused, mis võivad olla kättesaadavad veelgi.
- Fannie Mae hüpoteegiprotsessi käigus kaotatakse võimalus osta veel üks maja veel seitsmeks aastaks.
Mõju
- See on krediidireiting, mis saab dramaatiliselt löögi.
- Kodud saavad kättesaadavaks odavama hinnaga kui tegelik turuhind.
- See loob uutele koduostjatele võimaluse osta alandatud hinnaga kodusid.
- Isegi pärast sulgemist võib laenuvõtjal tekkida vajadus hüvitada laenu puudujääk.
- Probleemid teatud valdkondade tööhõives, kus kontrollitakse kandidaadi krediidireitingut.
Eelised
- Kui kinnisvaraturg langeb madalale, leiavad paljud omanikud, et nende maja ei ole hüpoteeki väärt. Nendes stsenaariumides võib omanikele olla kasulik oma koormust vähendada ja uuest otsast alustada.
- See on kasulik uutele koduostjatele, kes leiavad vara odavamate hindadega.
- See on ka viis säästa raha. Kui laenuvõtja saab aru, et sulgemist ei saa kuidagi takistada, võib proovimise lõpetada ja säästa raha, mida muidu kasutati igakuiste maksete tegemiseks, ja alustada uuesti, kui sulgemine lõpeb.
Puudused
- Krediidireiting saab kõige rohkem löögi ja langeb drastiliselt.
- Üks kaotab oma kodu ja sellises kriisis on uue kodu leidmine väga keeruline.
- See mõjutab ka tööhõivet, kus teatud tüüpi töökrediidi taustal inimesi kontrollitakse.
- Uue laenu või hüpoteegi saamine muutub väga keeruliseks.
- Kui sulgemine juhtub, suureneb laenuvõtja maksukoormus IRS-i silmis, võla andestamist peetakse sissetulekuks.
