Müüja finantseerimise määratlus
Müüja finantseerimine on kinnisvara ostja ja müüja vaheline leping, milles finantsasutuse asemel haldab hüpoteegi andmise protsessi ja annab laenu müüja; ostja teeb kinnisvara hinna põhisumma esialgse sissemakse ja seejärel tasub ülejäänud summa igakuiste maksetena, mille protsent laenult võetakse.
Müüja finantseerimise tüübid
Allpool on toodud müüja finantseerimise tüübid
- Kõikehõlmav hüpoteek : - see omanik müüb ostjale kodu kõikehõlmava usaldustoimingu eest ja kannab kogu koduhinna saldo kohta võlakirja vastavalt väiksemale sissemaksele, kui seda on.
- Omanike üürimine : - Ostjal on võimalus, kuid mitte kohustus müüjalt kinnisvara osta, kuid ostjal on õigus maja omada sissemaksega, makstes samas ka regulaarset igakuist üüri. Konkreetse lepingu tähtaja lõppedes on ostjal võimalus tasuda müüjale lepingu lõppsumma. Selliste lepingute korral võtavad müüjad sageli korraliku summa tagastamatut sissemaksu juhul, kui ostja otsustab ostmata jätta. Muudel juhtudel saab ostja kaitse üürilepingu protokolliga, millega müüja ei saa vara kellelegi teisele müüa.
- Teine hüpoteek / noorem hüpoteek : - Mitu korda tunneb müüja ostjaga müüja finantseerimislepingu sõlmimisel riski, nii et ostja saab selle asemel võimaluse võtta teine hüpoteek, st suurem osa rahastamisest toimub pangast ja müüja finantseerib seda järelejäänud. Seda tüüpi lepingute korral teeb ostja kaks makset, iga kuu, st esimene panka ja teine müüjale. Seda tüüpi lepingud vähendavad riski, et ostja saab makseviivituse.
- Wrap-Around : - Ümberhüpoteek on müüjale hea võimalus teenida paremat tootlust. Kui müüjal on hüpoteek, mis ei olnud täielikult tasutud, müüb müüja kinnisvara müüja finantseerimisvõimalusega, kus ta saab küsida kõrgemat intressi kinnisvara hinnalt, millest on maha arvatud sissemakse, ja säilitada oma hüpoteegile pangas pidevat maksmist kui samuti teenida täiendavat tulumäära. Näiteks ostis hr X maja, mille hüpoteek oli 200 000 dollarit, intressimääraga 4,5%. Maja praegune väärtus on 250 000 dollarit. Niisiis sõlmib ta uue ostjaga müüja finantseerimislepingu, võttes sissemakse 50 000 dollarit ja jäädes 200 000 dollarini 7,5% intressimääraga. Sellised lepingud sõlmitakse enamasti deponeerimisfirmade kaudu, mis tagavad, et makseprotsess jääb selgeks.
- Maaleping : - seda tüüpi lepingute puhul ei kuulu omandiõigus ostjale üle, vaid see saab õiglase huvi kinnisvara vastu. Alles pärast allkirjastatud lepingu lõppmakse sooritamist saab ostja müüjalt seadusliku omandiõiguse üleandmise.
Näide müüja finantseerimisest
Hr X müüb oma maja hinnaga 250 000 dollarit. Hr Y on füüsilisest isikust ettevõtja ega saa endiselt oma sissetulekute ebakorrapärasuse tõttu head krediidiskoori. Hr Y ei saa laenu võtta traditsioonilisel meetodil. Hr X korraldab hr Y taustakontrolli ja suudab arendada usaldust oma üldise elukutse vastu. Seetõttu sõlmivad hr X ja hr Y kokkuleppe, kus hr Y on nõus maksma 20 000 aasta jooksul 50 000 dollari suuruse sissemakse ja ülejäänud 200 000 dollarit EMI-s koos täiendava intressiga 6%.
Lahendus
Allpool on toodud andmed makse arvutamiseks
EMI arvutamine on järgmine -
- = ((200 000 dollarit X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Makse kokku
- Kogu makse = 343886,9
Ülaltoodud näites sõlmivad ostja ja müüja lepingu teisi finantsasutusi kaasamata. Vajalikud olulised tegurid -
- Müüja omab vara. (Null võlg / väga väike võlasumma, mille saab tasuda selle tehingu lõpetamisel)
- Müüja täidab tahtlikult kõik ostjale üleandmiseks vajalikud juriidilised dokumendid.
- Ostja ja müüja vaheline leping, kus ostja on nõus maksma vastavalt müüja finantseerimislepingu tingimustele.
Müüja finantseerimise eelised
Eelised ostjale
- Vähem paberimajandust : - kuigi müüja peab sellise lepingu sõlmimiseks siiski teie vastu täielikku usaldust näitama, muudab selle lihtsamaks vähem paberimajandust ja protseduure.
- Kokkuleppel : - Erinevalt pank või mõni muu finantsasutus, ostja pidada läbirääkimisi summa kasutustingimused ja intressimäär.
- Madalam hind : - ilma institutsionaalse laenuandjata ei ole töötlemistasusid, administraatoritasusid ega algseid tasusid.
- Kiirem sulgemine : - puudub bürokraatia, korduv protsess, kontrollid jne.
Eelised müüjale
- Müüja võib kinnisvara müüa samas seisukorras ilma kulukate remondi- või muudatusteta, mida tavalised laenuandjad vajavad.
- Tuttav investeering : - Hüpoteek, mis on tegelikult teie omandis aja jooksul, on palju lohutavam kui mis tahes muu tundmatu investeering.
- Regulaarne sissetulek : - pidev sissetulek, muretsemata vara omamise ja haldamise pärast.
- Vaikimisi korral saab müüja hoida sissemakse ja vara omandiõiguse.
- Maksueelis : - Järelmaksuga müümine lükkab edasi kinnisvara kapitali kasvu, mis aitab säästa kõrgeid makse.
- Kõrgem tootlus: - Müüja finantseerimisleping pakub perioodi jooksul suuremat tootlust võrreldes pikaajalise kapitalikasumiga.
Müüja finantseerimise puudused
Ostja puudused
- Kõrge intressimäär : - paljudel juhtudel on müüja finantseerimise intressimäär pankadega võrreldes kõrgem.
- Tingimustest arusaamine : - klauslid nagu „tasumisele kuuluv müük”, mille pank saab tehingu sulgeda, kui müüja pole endiselt kogu hüpoteeki maksnud. Ostja peab läbi lugema ja mõistma kõiki lepingu tingimusi ja nende õiguslikku tähendust.
- Makseviivituse korral võib mõne aja pärast, kui ostja ei suuda finantseerimist tagada, kaotada kogu sissemakse ja kuumakse pluss maja makstud raha.
Müüja puudused
- Riskianalüüs : - Müüja peab analüüsima müüja finantseerimisega seotud riske ja tegema kaasamise osas mõned vajalikud otsused.
- Usaldus ostja vastu : - Pangad teevad teatud protsessi laenu saamiseks teatud põhjusel. Müüja puhul peab finantseeriv müüja leidma viisi, kuidas uskuda ostja võimekusse ja usaldusväärsusse.
- Vaikimisi : - juhul, kui ostja välja ei koli, peab müüja menetlema sulgemisprotsessi.
- Remondikulud : - Müüjal võib tekkida vajadus remontida ja vara muuta, kui ostja ei suuda seda teha.
Järeldus
Müüja finantseerimine on parem võimalus üksikisikute jaoks, kellel on ebaregulaarsed sissetulekud, või inimestele, kellel on vähem krediidiskoore. Arvesse tuleb võtta paljusid tegureid, näiteks lähenemisviis sellist tüüpi lepingute läbirääkimistele, usalduse loomine ostja ja müüja vahel, mõistmine selliste lepingute juriidilistest nõuetest, selle asemel, et seda rahastamisvahendina kasutada, peaks see valik olema sobiv ainult siis, kui see sobib teie investeerimisstrateegiaga teatud aja jooksul. On oluline, kui sellised lepingud sõlmitakse juristide kaudu oluliste punktidega, et arutada näiteks hinda, intressimäära, kogunevat intressi, maksekuupäeva, lõpptähtaega ja müügile tasumise klauslit.
