Omaniku rahastamise määratlus
Omaniku finantseerimist võib määratleda stsenaariumina, kus omanik rahastab vaadeldavat tehingut, st ostja selle asemel, et taotleda ja võtta pangalaenult laenu, võtab omanikult laenu ja maksab neile tagasi põhisumma koos intressi summaga. eelnevalt kindlaksmääratud ajaperiood.
Selgitus
See on lihtsalt rahastamismehhanism, mis toimub kinnisvara ostja ja müüja vahel. See on stsenaarium, kus konkreetse kinnisvara müüja vastutab tehingu finantseerimise eest kõnealuse vara ostja nimel. Teisisõnu võtab omaniku finantseerimismehhanismis ostja laenu vara müüjalt panga asemel kindla intressimääraga. Ostjal tuleb tarnijale teatud aja jooksul tagasi maksta põhisumma koos intressirahaga.
Kuidas käib omaniku finantseerimine?
Omaniku finantseerimismehhanismis on kõnealuse vara ostjal kohustus teha sissemakse ning seejärel sooritatakse ja fikseeritakse sageli tehing veksli abil. Vara ostja nõutav sissemakse arvutatakse sageli konkreetse protsendina selle vara müügihinnast. Kasutatavat vekslit nimetatakse sageli omaniku finantseerimislepinguks, mis hõlmab kõiki ostutehingu tingimusi, mis sisaldavad amortisatsioone, intressimäärasid ja nii edasi. Protsess toimub põhimõtteliselt õigusliku juhtimise all.
Näide
Järgnevalt on toodud kaks võimalust, mille Mike konkreetse kinnisvara ostmiseks pakub. Hinnake kahte varianti ja tehke kindlaks, milline neist annab vähem koguarvu ja osutub Mike jaoks paremaks kasumlikuks võimaluseks.
Lahendus
valik 1
Kuumakse, tasumisele kuuluv makse ja müüjale võlgnetavate maksete kogusumma 1. võimaluse korral arvutatakse järgmiselt:
Kuumakse arvestus
- Kuu intressimäär (r) = 8/12 = 0,67%
Kuumaksete arv = aastate arv * kuude arv aastas
- = 30 * 12
- Igakuiste maksete arv (t) = 360
Kumulatiivne diskontotegur = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Kumulatiivne diskontotegur = 136,28
Kuumakse = rahastatav summa / kumulatiivne diskontotegur
- = 17 000 dollarit / 136,2834
- Kuumakse = 124,74 dollarit
Õhupallimakse arvutamine
- Kuu arv 10 aasta jooksul = 10 * 12 = 120
Laenu balloonisaldo = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 17 000 dollarit (1 + 0,0067) 120 - 124,74 dollarit ((((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
- Ballooni laenu jääk = 14 913,196 dollarit
Variant # 2
Kuumakse, tasumisele kuuluv makse ja müüjale võlgnetavate maksete kogusumma 1. võimaluse korral arvutatakse järgmiselt:
Kuumakse arvestus
- Kuu intressimäär (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Kuumaksete arv = aastate arv * kuude arv aastas
- = 30 * 12
- Igakuiste maksete arv (t) = 360
Kumulatiivne diskontotegur = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Kumulatiivne diskontotegur = 158,21
Kuumakse = rahastatav summa / kumulatiivne diskontotegur
- = 15 000 dollarit / 158,21
- Kuumakse = 94,81 dollarit
Õhupallimakse arvutamine
- Kuu arv = 15 * 12 = 180
Laenu balloonisaldo = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 15 000 dollarit (1 + 0,00542) 180 - 94,81 dollarit ((((1 + 0,00542) n -1) / 0,00542)
- Laenu õhupalli saldo = 10 883,87 dollarit
Mõlema variandi ülalkirjeldatud väärtuste põhjal on näha, et Mike võib teise võimaluse valimisel säästa rohkem laenu kuumakselt. Kuid kuna ta pikendab teises variandis tagasimakseperioodi veel 5 aastat, siis intressid tõusevad ja võib-olla kulutavad nad esimesest võimalusest suuremaks. Mike peaks minema esimese variandiga.
Riskid
- Ostja võib laenusumma maksmata jätta - Üks olulisemaid riske on asjaolu, et ostja ei pruugi laenu summat tagasi maksta sellisena, nagu ta võis tehingu sooritamisel kokku leppida. Kindlasti ei saa kuidagi täielikult kinnitada ostja kavatsusi ja võimet tulevikus laenu ja intressi tagasi maksta.
- Arvestus - Teine oluline risk on asjaolu, millega ostja võib silmitsi seista, on müüja protsess arvestuse pidamisel. Arvestuse pidamise protsess on iga müüja jaoks erinev. Mõni võib selle ise salvestada ja mõni võib selle teha kolmandalt osapoolelt. Ostjad peavad tagama, et nad peavad ka arvestust iga müüjale tehtud makse kohta, et vastuolude korral saaks seda kontrollida.
Omanik vs müüja finantseerimine
Omaniku finantseerimine ja müüja finantseerimine on tõenäoliselt samad asjad. Müüja finantseerimist võib määratleda kokkuleppena, kus müüja finantseerib kinnisvara hüpoteeki panga või finantseerimisasutuse asemel. See tähendab ühte ja sama sõna otseses mõttes vahet pole. Mõlemat mõistet kasutatakse omavahel asendatult.
Kasu
- Omanike rahastamismehhanismi esimene ja peamine eelis võiks olla kolmandate isikute sekkumise kõrvaldamine, mis võimaldab kokkuvõttes osalejatel samuti palju aega, raha ja ahistamist kokku hoida.
- See võimaldab osalejatel luua oma tingimused, mida nad peavad ka vastastikku vastuvõetavaks ja kasulikuks.
- Müüja võib valida nii ostjalt igakuiste maksete kui ka õhumaksete sissenõudmise või isegi müüa omaniku rahastamislepingu investoritele ja teenida ühekordse summa.
Piirangud
- Üks olulisemaid puudusi võib olla asjaolu, et see võib osutuda tõepoolest kallimaks võrreldes muude võimalustega, mis on kinnistu ostjatel saadaval.
- Omaniku finantseerimise teine puudus on asjaolu, et kui kinnisvara müüja juhtub oma vara omanikult tagasi võtma, siis võib juhtuda, et ta peab maksma ka remondi- ja hoolduskulud juhul, kui ostja ei hoolitsenud kõnealuse vara eest hästi .
Järeldus
Omaniku finantseerimine on paremini tuntud ka kui müüja finantseerimine või omaniku tagasimakse või müüja tagasimakse. Seda terminit kasutatakse vara ostja ja müüja vahelise tehingu jaoks. Seda tüüpi finantseerimisel tegeleb finantseerimisega müüja, st ostja laenab panga poole pöördumise asemel vara müüjalt laenu ja maksab esimesele põhisumma koos intressidega kindla aja jooksul. .
