Hüpoteeklaen (tähendus, näide) - Kuidas see töötab?

Lang L: none (table-of-contents)

Hüpoteeklaenu tähendus

Hüpoteeklaenu tähendus

Hüpoteegivõlakiri tähendab investorile emiteeritud võlakirja, mis on tagatud kinnisvara (elamute või äriotstarbel) tagatisel tagatud hüpoteeklaenude kogumiga ja paneb seetõttu laenuvõtja maksma ettemääratud makseseeriaid, mille ebaõnnestumine võib viia müügi või arestimiseni vara.

Investorid saavad igakuise makse, mis sisaldab nii intressi kui ka põhisummat, kui laenuvõtja maksab intressi ja võlgade tagasimaksmist, kes laenas raha, hoides tagatisena osa kinnisvaravara ja juhul, kui laenuvõtja ei täida kohustusi, saab vara müüa maksmiseks nende varadega tagatud võlakirjaomanikelt.

Kuidas hüpoteeklaen töötab?

Kui inimene ostab kodu ja finantseerib seda, hoides seda hüpoteegina, saab laenuandja selle hüpoteegi omandiõiguse, kuni laen on täielikult tasutud. Laenuandja hulka kuuluvad pangad ja hüpoteegiettevõtted, kes annavad sellisele kinnisvarale laenu. Seejärel ühendavad pangad need hüpoteegid ja müüvad need allahindlusega investeerimispangale või mis tahes valitsusasutusele. Nii saavad pangad koheselt raha, mille nad algselt ületaksid laenu tähtaja, ja neil õnnestub ka igasuguse maksejõuetuse risk ise investeerimispankadele üle kanda.

Seejärel kannab investeerimispank selle paketi SPV-le (eriotstarbeline ettevõte) ja emiteerib hüpoteegiga tagatud laenudele võlakirju. Nendest laenudest tulenev rahavoog on intresside ja põhisumma näol, mis kantakse hüpoteeklaenuomanikele üle iga kuu. Seda hüpoteekide ühendamise ja võla rahavoo ülekandmist võlakirjaomanikele nimetatakse protsessiks väärtpaberistamiseks. Investeerimispank hoiab oma osa laenu intressikomponendis ja annab ülejäänud intressi pluss põhikomponendi edasi võlakirjaomanikele.

Tüübid

MBS-i (hüpoteegiga tagatud väärtpabereid) on erinevaid -

# 1 - hüpoteeklaenude väärtpaberid

Seda tüüpi MBSi alusel tehakse makseid võlakirjaomanike vahel proportsionaalselt nende laekumisel. Kui emiteeritud võlakirjade koguarv on 1000 dollarit 1000 ja igaühel on 100 investorit, kellel on 100 võlakirja, saaks iga investor 1/10 ^tuhande neile ülekantud maksest. Iga investor saaks oma osa maksest vastavalt oma osalusele. Kui on ettemakseid, edastatakse see võlakirjaomanikele proportsionaalselt. Ükski võlakirjaomanik ei saaks rohkem ega vähem kui tema osakaal võlakirjade koguosalusest nendes hüpoteekides. Makseviivituse korral kannaks iga investor kahjumi (kui vara väärtus langeb alla võlakirjade nimiväärtuse) tema osakaalule võlakirjades.

Nii seisavad MPS-i investorid või võlakirjaomanikud silmitsi nii omaosalusega võrdse ettemaksu kui ka pikendamise riskiga.

# 2 - CMBS (tagatud hüpoteegiga tagatud tagatis)

Eespool oleme näinud, kuidas MPS-i investorid seisavad silmitsi ettemaksu riskiga ja ettemakse korral seda, kuidas iga investor seda saab, hoolimata sellest, kas nad seda sel ajal vajavad või eelistavad. Paljud investorid on seotud ettemaksu ja maksejõuetuse riskiga.

CMBS aitab neid probleeme leevendada, suunates hüpoteekide rahavood erinevatesse klassidesse või kihtidesse, mida nimetatakse osamakseteks, nii et igal klassil on mõlemale riskile erinev kokkupuude. Iga osamakse suhtes kehtivad erinevad reeglid makse jaotamise kohta. Iga osa saab intressimakseid iga kuu, kuid põhisumma ja ettemakse makstakse järjestikku. CMBS on üles ehitatud nii, et iga võlakirjaklass läheks järjestikuses järjekorras pensionile.

Kui on 4 osamakse, siis oleks igakuise põhiosa ja osamaksete ettemakse reegel järgmine:

1. osa - saab kogu põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.
2. osa - pärast 1. osa täielikku tasumist saab see kogu põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.
Osa 3 - kui osa 2 on täielikult tasutud, saab ta kogu põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.
4. osa - kui osa 3 on täielikult tasutud, saab see põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.

Nii jaotatakse ettemaksu risk osade vahel. Suurim ettemaksu risk on 1. osas, samas kui madalamad osamaksed toimivad amortisaatorina juhul, kui laenusaaja maksmata jätab. Ülaltoodud näites on 4. osas kõrgeim maksejõuetuse risk ja madalaim ettemaksu risk, kuna see saab ettemaksu pärast seda, kui ülaltoodud kolm osa on täielikult makstud ja maksmatajätmise korral saavad kahjumi katta.

Näide

Oletame, et 10 inimest võtsid 100% dollari suuruse 6% laenu, hoides maja ABC pangas tagatisena, kokku hüpoteek 1 000 000 dollarit. Seejärel müüks pank selle hüpoteekpaki investeerimispangale XYZ ja kasutaks seda raha uute laenude andmiseks. XYZ müüks nende hüpoteekidega tagatud võlakirju 1 000 000 dollariga (1000 võlakirja, igaüks 1000 dollarit) 5% juures. ABC pank jookseks intressilt ($ 5,000) pluss makse osa 1 ^silmus kuu XYZ pärast hoides varu või tasu eest. Oletame, et hoitav tasu on 0,6% (0,05% kuus) laenusummast, seega edastas summa 1 ^stXYZ on 4500 dollarit pluss tagasimakse summa. XYZ hoiab ka 0,6% (0,05% kuus) laenusummalt ja edastab ülejäänud intressid, mille tagasimaksesumma on 4000 dollarit, esimese kuu hüpoteeklaenuomanikele.

Nii saab investeerimispank võlakirjade müügist saadud raha kaudu pangast rohkem hüpoteeklaene osta ning pangad saavad hüpoteekide müügist saadud raha kasutada ka uute laenude saamiseks. Majaomanike maksejõuetuse korral võiks hüpoteegi müüa investorite tasumiseks.

Hüpoteek vs võlakiri

Peamine erinevus võlakirja ja hüpoteegivõlakirja vahel on see, et võlakiri ei ole tagatud ja selle taga on ainult emiteeriva ettevõtte täielik usaldus ja krediit, hüpoteeklaenu taga on tagatis, mida saab müüa juhul, kui laenuvõtja ei täida oma kohustusi. Seetõttu on MBSi intressimäär madalama riski tõttu madalam kui võlakirjad.

Teine erinevus seisneb makses ja maksmise sageduses. Hüpoteegivõlakirju makstakse igakuiselt ja need sisaldavad nii intressi kui ka põhikomponenti. Seevastu võlakirju makstakse igal aastal või poolaastas, mis sisaldab ainult intressikomponenti, ja põhisumma makstakse tähtaja saabumisel.

Eelised

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid pakuvad kõrgemat tootlust kui riigikassa väärtpaberid.
See pakub hüpoteegiga tagatud varade tagatisel kõrgemat riskiga korrigeeritud tootlust kui muud võlakirjad. See vähendab selle riski.
Need võimaldavad varade mitmekesistamist, kuna neil on madal seos teiste varaklassidega.
See pakub regulaarset ja sagedast sissetulekut võrreldes muude fikseeritud sissetulekuga toodetega. MBS-il on igakuised maksed, samas kui ettevõtete võlakirjad pakuvad aasta- või poolaastamakseid.
Hüpoteegiga tagatud väärtpaber on turvalisem investeering kui võlakirjad, nagu ka makseviivituse korral ning tagatisi saab müüa võlakirjaomanike tasumiseks.
MBS-il ei ole sabariski, kuna tähtajal puudub põhisumma põhisumma, kuna kuumakse hõlmab intressi pluss põhikomponenti, mis jaotub võlakirja eluea jooksul. Kui teistes võlakirjades on tähtajalise põhisumma põhisumma tõttu suur saba risk, mis suurendab võlakirjaomanike riski.

Puudused

Hüpoteegiga tagatud väärtpaber pakub madalamat tootlust kui võlakirjad.
Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid, mida sageli reklaamitakse ohutu investeeringuna, pälvis negatiivset reklaami tänu oma rollile 2008. aasta hüpoteeklaenude kriisides. Pangad muutusid kõrge kasumlikkuse tõttu leplikuks ja andsid välja laene madala krediidivõimega inimestele. Kui kõrge riskitasemega hüpoteegid jäid maksmata, põhjustas see miljonite dollarite investorite raha kaotuse ja paljude suurte investeerimispankade, näiteks vendade Lehmanite, pankroti. Nii et need võlakirjad on sama head kui vara ja inimesed, kes nende varade eest raha laenavad.
Sellistel võlakirjaomanikel on turu intressimäära langetamise korral ettemaksu oht. Pealegi tuleb nende saadud raha investeerida madalama kursiga, mis vähendab nende tootlust.

Järeldus

Hüpoteeklaenud kui varaklass pakuvad mitmekesistamist ja pakuvad investorile kõrgemat tootlust kui riigikassa ja madalamat riski kui võlakirjad. Lisaks pakuvad nad raha investeerimispankadele, et osta rohkem hüpoteeklaene, ja pankadele, kes laenavad rohkem raha, mis aitab hoida hüpoteeklaenude intressimäärasid konkurentsivõimelisena ja turge likviidsena.

Soovitatavad artiklid

See on olnud hüpoteeklaenu ja selle tähenduse juhend. Siinkohal käsitleme hüpoteeklaenude liike koos näite, eeliste, puuduste ja selle erinevustega võlakirjadega. Finantseerimise kohta saate lisateavet järgmistest artiklitest -