Mis on hinna ja rendi suhe?
Üürihinna suhe on näitaja, mis arvutatakse vara hinna ja selle aastase üüri hinna järgi ja mis aitab kindlaks teha, kas kinnisvara on otstarbekas osta või rentida, arvestades iga stsenaariumi tulusaks muutmise erinevaid tegureid, osutades samal ajal igaühe puudus, seetõttu aitab see koduotsijal teadlikku otsust langetada.
Üürihinna suhe valem
Hinna ja üüri suhte arvutamise valem on esitatud järgmiselt:
Üürihinna suhte valem = keskmine hind / keskmine aastane üür- Kuna arvud varieeruvad riigi piires äärelinnast suurlinna-aladesse liikudes, ei ole keskmise kasutamine statistiliselt eriti soovitav, kuna kõrvaliste näitajate mõju võib keskmist mõõdikut mõjutada.
- Niisiis asendame kohati keskmised näitajad mediaanarvudega; andmete puudumise puudumise tõttu pole see lüliti aga alati võimalik, seega on keskmise kasutamine endiselt üsna levinud.
Näide hinna ja rendi suhte arvutamise kohta
Harvardi ülikooli ühise eluasemeuuringute keskuse (JCHS) nime järgi avaldatud uuringu " The state of the Nation's Housing 2018" kohaselt oli USA vastvalminud maja keskmine müügihind 323 100 dollarit ja keskmine hind oli 248 800 dollarit ja sama uuringu kohaselt varieerus keskmine kuu üür vahemikus 1500 kuni 2000 dollarit, sõltuvalt uuritud piirkondadest. Seetõttu oleks aastane rent kuskil 24 000 dollarit.
Lahendus
Üürihinna suhte arvutamine
- = 248000/24000
- Üürihinna suhe = 10,33
Kui kasutame keskmise kuu üüri 1800, arvutatakse suhe järgmiselt:
- = 248000/18000
- Üürihinna suhe = 13,78
Tavapärane on see, et kui see näitaja on alla 15, on parem maja osta, kui aga üle 15, siis peaksime maja üürima.
Isegi ülalnimetatud uuringu tulemused, milles analüüsiti praeguseid suundumusi eluasemeturul, näitasid, et elanikkond on liikunud majaomanike poole ja et maja üürimise trendis on konar.
Selle tulemuseni jõuti pärast USA loendusbüroo küsitluste ja andmete kogumist ning tegelike arvude analüüsimist ülaltoodud suhte arvutamise asemel; seetõttu võime öelda, et uuring kinnitab omamoodi seda, mida suhe tähendab.
On teada, et vahetult enne 2007. aasta eluasemeturu kokkuvarisemist oli hinna ja üüri suhe muutunud väga kõrgeks ja ületanud 20 piiri. Selle põhjuseks oli elamuturu ümber tekkinud mull, mis suurendasid majade turuhindu.
Koduomanduse eelised ja puudused
Ehkki mõnes riigis on kodu omamise eelised ja kulud erinevad, on need üldiselt enam-vähem sarnased.
- Stabiilsus: kui inimesed on jõudnud teatud eluetapis, kus nad näevad teatud linnas tulevikku, plaanivad nad pikaajalisi elukorraldusi korraldada ja eelistavad seetõttu osta kodu, et vältida üürilepingu pikendamist ja võimalust saada pikenemise korral teise koju kolimiseks.
- Maksude mahaarvamised: USA-s on hüpoteegi intressid ja kinnisvaramaks majaomanike puhul maksust vabastatud; seetõttu aitab see vähendada omanike maksukohustust.
- Kapitali hindamine: kodude hinnad tõusevad, nii et üldiselt on majaomanikul selle müümine kallihinnal kasulik. Palju aitab, kui ostuhind on väga madal, sest siis on tootlus kõrge.
- Vanadushüvitised: kui kogu hüpoteek on tasutud, ei pea majaomanik üürikodude puhul oma vanaduspõlves tavapäraste kulude pärast muretsema. Nad peavad ikkagi üüri maksma, kui sissetulek on madal, kuna enamik vanaduspensioni inimesi elab pensionist või fikseeritud sissetulekust.
- Kallis: Hüpoteekmaksed on üldiselt suuremad kui üürimaksed; seetõttu on kulu suurem ja maksete tasumata jätmine võib põhjustada suuremat kahju, sest eelmised maksed muutuvad tasumata kuluks, kui makseviivitused viivad sulgemiseni.
- Remont ja hooldus: kodu omamine paneb omaniku vastutama kodu remondi ja hoolduse eest ning see on suur väljaminek, kui selliseid remonditöid tehakse sageli. Seepärast tuleks enne kodu ostmist hoolsusega tutvuda.
- Hüpoteek: kodulaenud on pikaajalised kohustused ja seetõttu peab olema kindel pikaajalise sissevoolu voog, mis võimaldab omanikul hüpoteegi ära maksta.
Üürimise eelised ja puudused
- Paindlikkus: karjääri alguses vajavad inimesed paindlikkust, et saaksid hõlpsalt linnasid vahetada; seetõttu eelistavad nad üürimist. Kuna sissetulekud kasvavad ja elunõuded muutuvad, peavad inimesed liikuma suurematesse ja sobivamatesse kohtadesse, rentimine võimaldab neil seda kiiresti teha
- Kulutasuv: hooldamine, remont, kinnisvaramaksud jne on omaniku kohustus, samas kui üürnik peab muretsema ainult üüri pärast, nii et esialgu on üürimine odavam võimalus siis, kui inimesed karjääri alustavad.
- Mugavused: Üldjuhul on korterikompleksidel muu hulgas ka spordi- ja treenimisvõimalused, mis pakuvad üürnikele mugavust omada selliseid rajatisi vahetus läheduses ja maksta nende kasutamise eest ainult piiratud summa, võrreldes selliste klubide liikmeks saamisega, kus selliseid teenuseid pakutakse.
- Privaatsuse puudumine: renditud kohad on saadaval kogukonna formaadis ning privaatsust ja vaikust soovivad inimesed ei saa seda.
- Maksusoodustusi pole: Kodu omamine toob kaasa maksusoodustusi ja vähendab maksukohustusi ning seetõttu võivad üürnikud sellest ilma jääda
Järeldus
Hea viis kodu ostmise või üürimise üle otsustamiseks võiks olla kõigi hüpoteekmaksete ja muude omandiõiguse kulude nüüdisväärtuse võrdlemine nende kasuteguriga ja nüüdisväärtuse saavutamine. Järgmisena tehes sama kodu üürimisel, leides tulevaste üürimaksete PV pärast eeldatava inflatsiooni lisamist. Nii tehes saame teada, milline variant sobib paremini.
Mõnes mõttes teeb sama ka üürihinna suhe. Ehkki suhe on alati suurem kui 1, sest üür ei oleks kunagi kõrgem kui koha omamise hind, peaks omamise eelist arvestama omaniku otsust arvestama; muidu on rentimine sobivam. Kui see on esimene, siis oleks suhe suurem; muidu oleks madalam.
