Mis on raske raha laen?
Kindla rahaga laen on rahastamisviis, mida pakuvad mitte-pangandusasutused või eraisikud kinnisvarainvestoritele. See ei nõua palju krediidikontrolli, kuna seda toetab tagatis. Investor eelistab valida rahatagatisega laenuandja, kuna laen antakse nädala jooksul kiiresti öelda, võrreldes traditsiooniliste pankuritega, kelle summa väljamaksmiseks kulub umbes 1–2 kuud.
Seda tüüpi laenu nimetatakse ka lühiajaliseks ajutiseks laenuks, kuna see ületab kinnisvara ostmise ja edasimüügi vahelise finantslõhe.
Kuidas töötab raske raha laen?
Kinnisvarainvestori ülesandeks on kinnisvara tuvastamine. Ostke kinnisvara, tehke kinnistul remonti või renoveerimist, suurendage selle turuväärtust ja müüke kinnisvara edasi.
- Investoril on kinnisvara ostmise ajal tavaliselt finantseerimisprobleemid ning kinnisvara viivitamatuks müümiseks on vaja kiiret finantseerimist.
- Traditsioonilised pankurid ei finantseeri kunagi rahalisi laene, kuna laenu ja väärtuse suhe võib olla kõrge (üle 75%). Seega valivad kinnisvarainvestorid erasektori mängijad, kes projekti rahastaksid.
- Kinnisvara antakse laenuandjale tagatiseks. Laenuandja ei tegele investori sissetuleku ega krediidiajalooga, kuna laen on lühiajaline.
Näide
Investor on kokku puutunud kinnisvaraga ja hankinud kõvakettalaenu kohta järgmise teabe:
Lahendus:
Selgitus:
- Tavaliste pankurite pakutav rahaliste vahendite summa on vaid 70% võrreldes kõva rahaga laenuandjatega. Lisaks on investori nõutav sissemakse summa väiksem.
- Investor saab remondi- ja kõrvalkulusid hallata tema käsutuses olevate säästude piires.
- Viie kuu jooksul saab investor hõlpsasti planeerida kinnistu remonti ja renoveerimist.
- Investori teenitud tulu on etteantud aja jooksul ilus.
Kes eelistavad kinnisvarainvestoreid kõva rahaga laenuandjaid?
- Investorid, kes üritavad konkureerida paljude konkurentsivõimeliste pakkumistega, peaksid eelistama kõvakettalaenu valimist, mis aitab neil tehing kiiresti kätte saada.
- Investorid, kellel on halb krediidiajalugu, saavad kasutada kõvakettalaenu võimalust, et tagada kiire väljamakse ilma probleemide ja päringuteta. Sellistel investoritel on traditsiooniliste pankurite tagasilükkamise võimalused suured.
- Samuti ei ole turul uutel investoritel tervislik sissetuleku ajalugu. Lisaks saab investor vähendada oma kinnisvarainvesteeringu osa, mis ohustab teda väiksema riskiga.
Nõuded
- Laenuandja peamine nõue on, et vara peaks olema laenuandja tagatise all.
- Laenuvõtja krediidiajalugu või krediidireiting ei anna laenuandjale muret.
- Laenuandja on aga mures investori tehtavate investeeringute suuruse pärast.
- Investor peaks tootma laenuandja koos nimetatud laenu laenu- ja tagasimaksekavaga, veendudes oluliselt väärtpaberi tagasimaksekavas ja müügikuupäevas. Samuti tuleb mainida üksikasju, nagu nõutav rahastamisperiood.
Suure rahalaenu summad
- LTV suhe (st laenu ja väärtuse suhe) määrab laenu summa, mille eest laenuandja võib sanktsioneerida. LTV arvutatakse, jagades laenusumma tagatiseks antava vara väärtusega.
- Kõrgem LTV tähendab suuremat summat, mida finantseerib laenuandja ja vastupidi. Tavaliselt pakuvad traditsioonilised pankurid 75% väärtusest laenuna.
- Eramängijad pakuvad LTV-d üle 75%. Kuidas on lood finantseerimise jääksummaga? Investor oma taskust rahastab seda ilmselgelt.
Eelised
- Kiire laenu väljamakse.
- Lihtne rahastamiskord.
- Alumine sagimine dokumentide ja juriidiliste dokumentide osas.
- Kiire ja lihtne kinnitamine reaalajas.
- Investori krediidiajaloo või sissetulekuallika või investori sissetuleku ajaloo kohta pole vaja uurimist.
- Paindlikud võimalused annab laenuandja, kes teeb töö lihtsaks.
- Investori poolt on lihtne sulgeda.
Puudused
- Intressikulud on palju suuremad kui traditsioonilised rahastajad.
- LTV suhe on suurem ainult kogenud flipperi ja mitte uue mängija puhul.
- Ka muud kõrvalkulud on suuremad kui traditsiooniliste laenude puhul.
- Finantseerimine lükatakse kinnisvara puhul, mille väärtus on madalam investori tehtud hindamise suhtes.
- Laenuandja eelistab laenuperioodi lühiajalist pikkust.
