Tööstuslike REITide määratlus
Industrial REITs on kinnisvarainvesteeringute usaldusfond, mis omab või haldab kinnisvara, näiteks tootmist, ladustamist, tootmist, levitamist või mõnda muud tööstuslikku kinnisvara ning teenib neid kas üürile andes või ettevõtetele rentides.
Kuidas see töötab?
Tööstuslikud REIT-id ostavad ruume või ehitavad ruume, mida saab ettevõtetele rentida või rentida tööstuslikuks, täpsemalt tööstuslikuks otstarbeks. Sellised REITid moodustavad fondifondi, mis aitab nende ettevõtet investeerimise eesmärgil. REIT-id koguvad rahastamist kas jaeinvestorite või ettevõtete sissemaksete kaudu. Seejärel kasutatakse neid vahendeid hoonete, tööstuskeskuste (osaliselt või täielikult), tööstusruumide, tehaste, tootmiskeskuste jms ostmiseks või selliste tööstusomandite haldamiseks, eelmüügiks või rendile andmiseks, et neid saaks edasi rentida raha kogumiseks.
Nad töötavad sellise ärimudeli järgi, mis nõuab investoritele suuremate dividendide maksmist. Need REIT-id on vabastatud föderaalsest tulumaksust seni, kuni nad annavad aktsionäridele 90% oma maksustatavast tulust dividendidena. Investoritel on kapitali kallinemise stiimulid ka kinnisvara intressimäärade tõusu tõttu.
Tööstuslikud REITid, nagu teisedki REITid, emiteerivad aktsiaid omakapitali rahastamiseks koos ettevõtete tasemel võlakohustustega. Seega kauplevad need fondid erinevalt traditsioonilistest kinnisvarainvesteeringute fondidest ka avalikel börsidel.
Investorite vaatenurk
-
- Oluline on märkida, et REITid, sealhulgas tööstus, investeerivad kinnisvarasse pikaajaliselt. Seega peaks iga otsus või plaan investeerida raha sellistesse fondidesse sisaldama investeeringute pikaajalist perspektiivi.
- Nendes REIT-ide investeerimisotsused peaksid põhinema ettevõtte tegevuse hindamisel. Dividenditootlus on üks parimaid mõõtmisvahendeid ja sama saab arvutada jagades dividendid tegevuse rahavoogudega. Suurem suhe näitab paremat tootlust.
- Otsige alati REIT-sid, mis on ajalooliselt hästi toiminud. Hea esitusega REITil on kindlasti tugev meeskond, kes tavaliselt pakub võimalusi tulevikus headeks tulemusteks.
- Enne investeeringute tegemist kaaluge turu dünaamika, makromajandusliku keskkonna, milles REIT-id tegutsevad, ja investeeringu riski-tulu profiili mõistmist.
Tööstuslike REIT-ide näited
Ameerika Ühendriikide turul moodustavad tööstuslikud REITid umbes 10% laiapõhjalistest kinnisvara börsil kaubeldavatest fondidest. Mõned tööstussektori populaarsed REIT-id on:
-
-
- Liberty (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (KÜLM)
- PS Äripargid (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG Industrial (STAG)
- Uuenduslik tööstus (IIPR)
-
Mõned kõige enam dividende maksvad tööstuslikud REITid on:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Tööstuslogistika kinnisvara
-
Nende REITide dividenditootlus on üle 7%.
Erinevatel REITidel on kinnisvara haldamisel erinevad spetsifikatsioonid. Mõned sellised REITid omavad / haldavad tootmisrajatisi, teised aga ladusid või jaotuskeskusi.
Vaatame mõnda tuntud tööstuslikku REIT-i kiiresti:
Prologis kuulub nende REIT- ide logistika alamkategooriasse. See on üks suurimaid ja kõrgeima hinnanguga (krediidivõimelisuse põhjal) REIT ning haldab ladusid ja jaotuskeskusi. Selle turukapitalisatsioon on peaaegu 50 miljardit dollarit ja dividenditootlus 2,9%.
Teine oluline mängija tööstusruumis on Stag industrial REIT, millel on logistika- ja tootmispinnad. See tegutseb enamasti Ameerika Ühendriikides ja on väiksem mängija. See andis dividenditootluseks 4,9%, hoides samal ajal turuväärtust 3,5 miljardit dollarit.
USA-s asuv Duke Realty Corporation on teistsugune REIT, mis keskendub jaotuskeskustele ja meditsiinikabinettidele. Selle turukapitalisatsioon on 10,9 miljardit dollarit ja dividenditootlus 2,8%.
Eelised
-
-
- Eeliseks on tööstusruumide haldamise paindlikkus ja nende muutmine vastavalt ettevõtete või klientide konkreetsetele vajadustele. Seega muutub kohanemisvõime tööstusliku REIT-i oluliseks kaalutluseks.
- Sarnaselt tuleb märkida, et nad peavad vähem keskenduma hoone ja omaduste parandamisele ja esteetikale. Teised REITid seisavad selle probleemiga silmitsi vara esteetilise väärtuse tõttu.
- Investeeringud nendesse REIT-idesse võivad olla eelised, kuna logistikaruume on olnud vähe, samal ajal kui tootmistegevust tuleb üha rohkem.
-
Puudused
-
-
- Kasvutegurid sõltuvad suuresti majandustingimustest. Sageli põhjustavad pidevalt muutuvad makrotingimused nende REIT-ide volatiilsust. Üks selline makromajanduslik tegur on intressimäär.
- Nendel REITidel on lühiajaline liising. See tähendab, et nad rendivad lühiajaliselt võrreldes teiste kinnisvaraga ja seetõttu mõjutab see REIT-idega seotud kasvuvõimalusi.
- Nende ülesehitamine on keeruline ja sillutab teed takistustele sisenemise kontseptsioonile. Suured investeeringud REITidesse, eriti tööstusesse, põhjustavad konkurentsis osalemist või jätkamist väga väheste mängijate poolt.
- Tööstuslikud REITid võivad olla seotud ülepakkumisega. Majandusliku õitsengu ajal on tööstuse areng enesestmõistetav ja see mõjutab negatiivselt nõudluse ja pakkumise profiili.
-
Järeldus
Tööstuslikud REIT-id on viimase kümnendi jooksul toiminud üle ootuste. See tulemus on peamiselt tingitud e-kaubanduse lainest ja kasvavast nõudlusest tehnoloogiasõbralike tööstusruumide järele. Tööstusruumide suurimad investorid on e-kaubanduse hiiglased nagu Amazon, Walmart ja Home Depot.
Kuni 2019. eelarveaasta lõpuni nägid REIT-id tugevat liisinguhinda ja lükkasid üüri kasvu üsna muljetavaldavalt. Ka hõivatuse tase tõusis rekordiliselt kõrgele, hoolimata üüride suurest kasvust. REIT-i kasvu kaks kõige olulisemat tegurit on olnud tööstusvarude tootlikkus ja tööstusruumide nõudluse-pakkumise profiil.
Tuleb märkida, et neil REITidel on finantseerimisega seotud risk, kuna nad sõltuvad suuresti korporatsioonidelt või investoritelt laenatud rahast. Intressimäärade tõus võib sellistele REITidele kahjustada ja nende marginaale halvendada.
