Hinnangulise ja turuväärtuse erinevus
Nii hinnatud väärtus kui ka turuväärtus on peamiselt seotud kinnisvara hindamisega ja neid kasutatakse vara hindamiseks, kui turuväärtus nimena viitab sellele, et vara väärtus, mille saame, kui plaanime seda täna müüa, hindas seevastu väärtust põhineb tavapärastel protseduuridel ning seda kasutavad kohalikud omavalitsused ja maksustamise eesmärgil.
Hinnatud väärtus ja turuväärtus on kinnisvara hindamisega seotud mõisted, millest enamik inimesi segadusse satuvad. Ehkki need võivad kõlada sarnaselt ja neid kasutatakse mõnikord omavahel, on nad üksteisest üsna erinevad. Sukeldume veelgi, et sellest erinevusest aru saada.
Mis on hinnatud väärtus?
Hinnatud väärtus arvutatakse omavalitsuste ja kohaliku omavalitsuse tavaprotseduuri alusel. See arvutatakse peamiselt maksude arvutamiseks, mis on otseselt proportsionaalsed hinnatud väärtusega. Kõrgem on see väärtus, seda suurem on maks.
Näiteks määravad kohalikud ametiasutused (linna hindaja) neile maadele ehitatud maade hinnad ja hinnad. Need määrad määravad maksude suuruse, mille omanik peab maksma.
Mis on turuväärtus?
Kinnistu on rohkem kui tükk maad või ruutjala hind. Palju tegureid, mis otsustavad, kui palju vara saab hinnata. Turuväärtus on kõige tõenäolisem hind, mille kinnisvara tänasest avatud turult saab. Seda reguleerivad nõudluse ja pakkumise majandusjõud.
Mida rohkem ostjad kinnisvara vastu huvi tunnevad, seda rohkem saab see väärtust müüjale ja vastupidi. Lihtsamalt öeldes on see hind, mida ostjad on valmis andma, ja müüja on valmis aktsepteerima avatud turu tehingus. Turuväärtuse arvutavad kinnisvaramaaklerid oma klientide nimel.
Hinnatud väärtus vs turuväärtusega infograafika
Vaatame peamisi erinevusi hinnatud ja turuväärtuse vahel.
Peamised erinevused
Peamised erinevused on järgmised -
# 1 - arvutamist mõjutavad tegurid
Hinnatud väärtus on tavaliselt väiksem kui turuväärtus. Seda seetõttu, et see arvutatakse standardmehhanismi põhjal. Hindaja külastab kinnistut, kontrollib põhjalikult lähedal asuvaid maju ja piirkonda ning jõuab õiglase väärtuseni. Iga piirkonna jaoks oleks kohalikud omavalitsused hindamise määra eelnevalt otsustanud. Hindaja arvutatud õiglane väärtus korrutatakse hindamise määraga ja nii saadud väärtust nimetatakse hinnatud väärtuseks. Oletame näiteks, et õiglaseks väärtuseks arvutati 500 000 ja eelnevalt määratud hindamise määr on 80%.
Seejärel on hinnatud väärtus
- = 500 000 * 80%
- = 400 000
Turuväärtuse arvutamine on üsna erinev ja sõltub paljudest sel ajal olemasolevatest teguritest ja turuinfost. Mõned tegurid võivad olla:
- Vara seisukord:
- Vara vanus
- Asukoht
- Juurdepääs maanteedele ja teistele suurtele lähedal asuvatele piirkondadele ja nende ühenduvus.
- Vaidlusalune vara
Kinnisvaramaakler arvestab turuväärtuse arvutamisel kõiki neid tegureid. Kõige enam mõjutab aga tegur nõudlust ja pakkumist. Kui kinnisvarast on huvitatud rohkem ostjaid, saab see kindlasti suurema turuväärtuse kui mis tahes sarnane kinnisvara. Teiselt poolt, isegi kui vara seisukord ja juurdepääsetavus on rahuldavad, kuid sellega on seotud mõned õiguslikud vaidlused, ei pruugi müüjad olla huvitatud ja selle turuväärtus võib langeda (mõnikord isegi alla hinnatud väärtuse) .
# 2 - turukõikumiste mõju
Ehkki kinnisvara turuväärtus võib erinevate tegurite põhjal tõusta või langeda, on hinnatud väärtus suures osas selliste kõikumiste suhtes immuunne. Paljudel juhtudel on stsenaariume, kus turuväärtus hüppab üleöö seoses teatega valitsuse infrastruktuuriprojektidest, nagu kulutused metrooprojektile, uue maantee ehitamisele jne. Sellised teated ei mõjutaks hinnatud väärtust siiski palju, kuna see muutub ainult väike summa, lähtudes ringmääradest ja kohalike omavalitsuste iga-aastastest kontrollidest. Tegelikult hoiab valitsus teatud stsenaariumide korral ülempiiri, mille hinnanguline väärtus võib muutuda vaid 5-6% aastas.
Turukõikumiste mõju illustreerimiseks jätkame ülaltoodud näitega, kus hinnatud väärtuseks arvutati 400 000. Oletame nüüd, et selle kinnistu lähedal on IT-ettevõte otsustanud ehitada uue kontori. Niipea kui see teave on turul saadaval, on paikkonna dünaamika muutunud, mis mõjutab praegust hindamist. Kuna seal on uus kontor, sooviksid seal töötavad inimesed reisikulude ja aja kokkuhoiuks läheduses maja osta.
Järsku on ostjate arv suurenenud, mis tõstab hindu. Sama maa, mille väärtuseks hinnati 400 000, võiks nüüd müüa kuni 600 000 või 800 000, mis on midagi muud kui turuväärtus, sest see on väärtus, mille juures ostu-müügitehingud lõpuks toimuvad. Oluline on siiski märkida, et tasumisele kuuluv kinnisvara maks arvutatakse ikkagi algselt määratud hinnangulise väärtuse põhjal.
Hinnatud vs turuväärtuse võrdlustabel
| Alus | Hinnatud väärtus | Turuväärtus | ||
| Turukõikumiste mõju | Vastupidav turukõikumistele | Turuväärtus saab mõjutatud Kohaliku turu kõikumisest. | ||
| Kasulikkus / eesmärk | Seda kasutatakse maksude arvutamiseks. | See on hind, millega kinnisvara lõpuks ostetakse või müüakse. | ||
| Arvutamist mõjutavad tegurid | Hindamise määr vastavalt omavalitsuste otsusele; | asukoht, suurus, seisukord, parendused, hiljutised tehingud või muu kinnisvaraga seotud turuteave; | ||
| Kes seda arvutab | Maakonna hindaja kohaliku omavalitsuse nimel | Kinnisvaramaakler oma kliendi nimel | ||
| Arvutatud väärtus | Tavaliselt väiksem kui turuväärtus, lähtudes kohalike omavalitsuste otsustatud hindamismäärast. | Nõudlus ja pakkumisjõud otsustavad turuväärtuse. |
Järeldus
Majadel, erinevalt teistest toodetest, ei ole hinnasilte. Neil pole fikseeritud hinda, kuid hinnad, mis võivad igal ajal muutuda. See on põhjus, miks meil on nende väärtuste mõisted olemas.
- Hinnatud väärtus sarnaneb pigem valitsuse või kohalike ametiasutuste kehtestatud baashinnaga, mis arvutatakse tavamenetlusega ja määratakse peamiselt paberimajanduse ja maksude arvutamiseks, nagu iga-aastane kinnisvaramaks või ühekordne registrimaks. See on kantud valitsuse toimikutesse ja seda ei muutu tavaliselt üks kord aastas.
- Turuväärtus on seevastu dünaamiline hindamine, mille määravad mitmed tegurid, kättesaadav teave ja ostja-müüja maksevõime. See võib muutuda igal ajal (mõnikord isegi üleöö) ja mis tahes hinnaga. Ostmise või müümise ajal huvitab rohkem tehingu eesmärgil kasutatav turuväärtus ning omamise (või elamise) ajal korduvate maksude arvutuste jaoks hinnatud väärtus.
