Mis on sularahas tagastamine (COCR)?
Raha tagasimaksmine on teatud tüüpi mõõdik, mida kasutatakse kinnisvarainvesteeringult teenitud kogutootluse mõõtmiseks, tootlus on kinnisvarainvesteeringult teenitud raha kogu tulu, lihtsustatult öeldes. Raha tagastamise raha teenib investor tehtud kinnisvarasse investeerimisega kui selle hüpoteegiga ning see arvutatakse kinnisvarast saadud üüritulu kogusumma ja algselt kinnisvarasse tehtud rahaliste investeeringute suhtena.
Valem
Seda valemit tuleb märkida, et omakapitali dividendimäär mõõdab ainult tegeliku investeeritud raha, st investeeringuga seotud omakapitali tootlust. Seega ei hõlma meede vara ostmisega seotud võlga, mis on kinnisvara ühine rahastamisvahend.
Kuidas arvutada sularaha tagastamisel (näide)
Vaatleme näidet ülaltoodud COCR-valemi abil:
Investeerimine ilma laenuta
Investor ostab kinnistu hinnaga 2 000 000 dollarit ja saab igakuise üüri 8 000 dollarit. Ta peab maksma vara hooldustasud 2000 dollarit.
- Nüüd on kinnisvara igakuine sissetulek = 8000 - 2000 = 6000 dollarit
- Aastane sissetulek = 12 X 6000 = 72000 dollarit
- Seega on COCR-valem = aastane maksueelne rahavoog / kogu investeeritud raha = 72000/2000000 = 3,6%
Investeering kinnisvarasse laenuga
Investor ostab 2 000 000 dollari suuruse üüripinna 500 000 dollari suuruse sissemaksega. Ta saab igakuiselt üüri 8000 dollarit ning maksab iga kuu hooldus- ja intressitasu 4000 dollarit.
- Nüüd on investori igakuine sissetulek pärast kulutusi = 8000 - 4000 = 4000 dollarit
- Aastane sissetulek = 12 X 4000 = 48000 dollarit
- Seega sularaha tagasimakse = 48000/500000 = 9,6%
Eespool toodud näidetes suurendas laen seda suhet. Laenud või finantsvõimendus suurendavad investori riski. Mis tahes kahju, lisakulud, allahindlused, kapitalikaotus peab sündima investoril endal ja pangad peavad õigeaegselt tagasi maksma.
Kuid see pole alati nii; see suhe sõltub paljudest muudest teguritest, nagu hind, laenusumma, igakuine üür, igakuised laenu väljamaksed jne.
Sularaha sissetuleku ja investeeringutasuvuse (ROI) erinevused
COCR-i ja investeeringutasuvuse (ROI) erinevused:
Investeeringutasuvus hõlmab kogu investeeringutasuvust. See arvestaks ka investeeringu kapitalikasumiga. Kusjuures see moodustab ainult iga-aastased rahavood. Kuna kinnisvarainvesteeringute COCR-i on vara hoitud väga pikka aega, tavaliselt 10–20 aastat, on kapitalikasumit raske hinnata. Lisaks sellele kasvab kinnisvara kapitalikasum sõltuvalt vara asukohast, geopoliitilisest stsenaariumist, majanduslikest tingimustest ja muudest teguritest.
Seega on kinnisvarainvesteeringutesse tehtud investeeringute mõõtmiseks ja võrdlemiseks parem näitaja COCR.
Eelised
- Suhet on lihtne arvutada COCR. Suhe on lihtne ja kiire meetod erinevate investeerimisvõimaluste tootluse võrdlemiseks. Suhe annab investorile võimaluse võrrelda mitte ainult kinnisvara varaklassi, vaid ka varaklassi tootlust sularaha sissetuleku alusel.
Puudused
- COCRi arvutamisel võetakse aluseks maksueelne rahavoog kogu investeeritud rahasummale. Kuna suhtarvu lugeja on enne maksude rahavoogusid, ei võta see arvesse isiku maksusulgu ja maksude väljavoolu. Investeerimisvõimalust võivad mõjutada maksusoodustused ja üksikisiku maksutulu, mis ei ole kajastatud tulu suhtarvus
- Raha tagastamise kassas kapitali tasuvust ei arvestata. Kapitali tasuvus võib näidata suuremat tootlust, kuna kapitali tasuvus ei ole sissetulek.
- Muud vara omamise riskid on kajastatud suhtarvus. Investor peaks enne kinnisvarasse investeerimist tegema hoolsuskohustuse koos tulususe arvutamisega.
- Suhe põhineb raha intressi arvutamisel lihtsal intressil, mitte liitintressi arvutamisel. Investeerimisvõimalus, mille liitintressimäär on isegi väike, võib olla parem võimalus kui investeering, mille tootlus on suur.
- Suhe ei arvesta raha ajaväärtust. Seega jõustub see ainult esimesel investeerimisaastal, kui mõõdetakse absoluutset suhet ja mõõdetakse ühe investeeringu omakapitali dividendimäära.
Mis on hea sularaha sissetuleku suhe?
Hea COCR-i absoluutarv on erinev. Kui eksperdid ütlevad, et 8% tootlus on hea suhe, siis mõned eksperdid otsivad vahemikku 8-12%. Mõned investorid ei pruugi investeerida, kui neile pole tagatud 15% või 20% COCR.
Järeldus
Omakapitali dividendimäär annab enne maksude sissetuleku suhet algselt investeeritud omakapitali summaga. See ei hõlma finantseerimisasutustelt võetud laene, kui arvutatakse sularahas tagasi saamise määra.
Ehkki see on lihtne mõõdik, ei ütle see üüripinnast kõike ja seda ei tohiks investeerimisotsuse tegemisel võtta ainsana. Kinnisvarainvesteeringute COCR nõuab põhjalikku ja keerukat analüüsi taset, mis hõlmab muude tegurite hulgas ka kvalitatiivset analüüsi, nagu vara asukoht, piirkonna tulevikuväljavaated, piirkonna äriesteetika.
Hea COCR suhtarv ei arvesta maksusoodustusi, alternatiivseid rahastamisallikaid, võimalikku rahastamisstruktuuri. Parem investeerimisvõimaluse näitamiseks on siiski kõige olulisem ja olulisem näitaja hea COCR-suhe.
