Mis on pandi müük?
Pandiõiguse müük tähistab nõude müümist, mille asjaomane asutus esitab ja hoiab varal tasumata võla või võlgnevuse rahuldamiseks. Näiteks müük, mille on loonud riigiasutus kinnisvara müümisega tasumata maksude tasumiseks. Sellise müügi korral on agentuuril kinnisvara kinnipidamisõigus proportsionaalselt tasumisele kuuluvate maksude summaga. Riigiasutused müüvad kinnisvara pandiõiguse ja koguvad tulu tasumata maksude või tähtaegse summa tasumiseks.
- Pandiõiguse sai osta iga füüsiline või juriidiline isik, tasudes võlgnetava summa välja. Kinnisasja pandiõiguse ostmisega ei saa pandiomanik omanikuks; selle asemel jääb ta maksmisele kuuluva summa tasumisele perioodil, millal tal on pandiõigus.
- Küll aga võis ta kinnisvara omanikult nõuda lisatasu ja intressi maksmist. Pandiõiguse müük toimub avalike oksjonite kaudu ning enamik pandiõiguse müügist toimub kinnisvaral, autodel ja mitmel muul isiklikul kinnisvaral.
- Pandiõiguse müügi illustreerimiseks võivad müüjad, töövõtjad või tarnijad nõuda või pandiõigust varale, mida nad olid teenindatud teenuste tõttu tasumata summa eest opereerinud.
Kuidas pandiõiguse müügi protsess töötab?
- Oletame, et pandiõiguse müügi illustreerimiseks on X-l riigis kinnisvara, mille aastane kinnisvaramaks on 5000 dollarit. X-l on praegu finantsraskused, mille tõttu ei saanud ta 5000 dollarit maksuhaldurile välja maksta ka pärast X-le saadetud teadete arvu.
- Maksuhaldur algatab kinnisvara pandiõiguse müümise tasumata summade sissenõudmiseks tasumata maksude eest. Sellist pandiõigust tuntakse maksupandiõiguse sertifikaadina. Maksupandiõiguse tõend on dokument, mille maksuhaldur esitab tõendina vara kinnipidamise tagamiseks tasumata või tasumata maksude eest.
- Kui maksuhaldur kasutab maksupandiõigust, ei saanud omanik kinnisvara seaduslikult üle anda ega müüa enne, kui maksmata maksud on tasutud. Juhul, kui omanik ei soovi piisavalt kaua tasumata makse tasuda, võib maksuhaldur vara valduse omandada ja müüa maksmata maksude tagasinõudmiseks avaliku enampakkumise korraldamise teel.
- Kui maksuhaldur korraldab tasumata maksude sissenõudmiseks avaliku enampakkumise ja selle ostab investor, kes kinnisvara omaniku nimel tasumisele kuuluvad maksud tasub, saab võitnud pakkuja maksupandiõiguse tõendi, mis teeb temast kinnipidaja ja mitte omanik.
- Pandi hind võrdub tasumata maksudelt ja muudelt tasudelt tasumisele kuuluva summaga, sealhulgas investori või pandiomaniku tasud ja kohtukulud.
Pandiõiguse müügi tüübid
Järgnevad tüübid:
# 1 - ehitusõigused
Ehituse pandiõiguse korral on töövõtjal kinni selle vara osa, mille eest töövõtjate tehtud töö eest tasutakse. Samuti on alltöövõtjatel kinnisvaraomanike ees pandiõigus töövõtja poolt maksmata summa eest.
# 2 - maksuvõlg
Maksupandiõiguse korral võtab maksuhaldur enda valdusse vara, mille eest tasutakse kinnisvaramaks. Kui omanik ei suutnud tasumata maksu tasuda, on maksuhaldur kohustatud vara tasumata maksude tasumiseks müüma.
# 3 - kohustuslikud pandiõigused
Kohustuslikud pandiõigused omandatakse mitmesuguste kohtumenetluste käigus, mille käigus kohus otsustab vara välja nõuda või pandi kinni maksmata arvetelt. Eksisteerib erinevaid pandiõiguse müüke, kuid kõige tavalisem pandiõigus on kinnisvaral ja autodel. Sõidukite puhul müüvad sõidukeid üldsusele edasimüüjad ja sama rahastavad pangad. Seejärel omab pank sõiduki pandiõigust ja omab seda omandiõigust.
Järgmine on ülaltoodud tehingu võimalik tulemus, kui võlgnikud teevad makse pangas.
- Juhul kui võlgnik tasub pangale tasud, eemaldab pank sõidukilt pandiõiguse ja võõrandab omandiõiguse võlgnikule.
- Võlgnik võib laenu maksmata jätta, mis paneb panga sõidukit tagasi võtma. Pank hoiab sõidukit jätkuvalt seni, kuni keegi selle pangalt omandab. Sel juhul ei ole sõiduki algset pandiõigust enam olemas.
- Võlgnik ei saanud pangale müüa sõidukit, mille eest ta võlgu on, ja pangal on sama õigusjärgne õigus.
Pandiõiguse müük tuluallikana
- Kinnisvara tasumata võlgadelt pandiõiguse müümine suurendab võlgnetavaid summasid hiljem. Põhjus on see, kui riigiasutus müüb või kohalik omavalitsus kinnisvara pandiõiguse saab, peaks pandiõiguse ostja palkama professionaalse pandiõiguse teenuse agentuuri, mille eest tal tekiks lisakulu. Sama lisanduks pandiõigusele.
- Pandiõigusega tehtud investeeringu ostja nõuab võlgnikelt tasud, mis võiksid olla investeeringutasuvus. Nõutav arv teatisi saadetakse võlgnikele enne kinnistu pandiõiguse esitamist või avalikule enampakkumisele minekut. Kui võlgnikud ei ilmu agentuuri ette oma vastavaid tasusid kustutama, kogub agentuur tasumata tasud pandi müümisega.
Erandid pandiõiguse müügist
On mõningaid erandeid, mille suhtes ei kohaldata pandiõigust. Näiteks on aktiivsel sõjaväeteenistusel olevad isikud, vanurid, puudega inimesed ja teised veteranid vabastatud kinnisvara pandiõiguse müügist. Erandid on riigiti erinevad ja igas jurisdiktsioonis on oma taotlusprotsess, protseduurid ja ajavahemik, mille jooksul abikõlblikud isikud või üksused peaksid nendega ühendust võtma.
Järeldus
- Pangad ja finantsasutused on alati mures raha pärast, mida laenusaajalt tagasi saada. Pandiõiguse müük leevendab neid mingil määral. Meie ülaltoodud näite kohaselt peaks X maksupandiõiguse ärahoidmiseks maksma investorile sama summa, mis talle tekiks, sealhulgas intressid.
- Seetõttu peavad investorid maksupandiõigust alternatiivseks investeerimisvahendiks, et saada soovitud investeeringutasuvuse määr. Omanik, kes vara tagasi saab, kannab summa üle vastavale maksuhaldurile ja seejärel maksuhaldur kannab sama summa investorile, kellel on kinnisvara pandiõigus.
- Kui vara omanik jättis tasumata maksudelt nõutud makse sooritamata, sulgeb maksuhaldur kinnistu ja andis seadusliku omandiõiguse üle pandiomanikule, kellest hiljem saab asjaomase vara selge ja tasuta omanik.
