Mis on muudetud brutoliising?
Muudetud brutoliising on rendileping, kus rentnik ei maksa üüri alguses ainult põhiüüri eest, vaid tasub ka rendimaksmise ajal kinnisvara maksude, kindlustusmaksete ja hoolduskulude proportsionaalse osa. Muudetud üürilepingut kasutatakse peamiselt ärikinnisvara puhul, kus vara jagamiseks on rohkem kui üks üürnik.
Näide muudetud kogurendist
Arutame modifitseeritud brutolendi näite üle.
Oletame, et XYZ Mall rendib äripindasid. ABC Inc. väljendas huvi muudetud brutolendilepingu alusel kaubanduskeskusesse ühe poekaupluse viimine. Nüüd, vastavalt muudetud brutolepingu lepingule, maksab ABC Inc. (rentnik) igal aastal XYZ Mallile üüri 100 000 USA dollarit aastas. Lisaks üürilepingutele maksab ABC Inc. ka üldkasutatavale alale kuuluvad tegevuskulud (näiteks remont ja hooldus, kindlustus, kommunaalteenused jms), mis on proportsionaalne tema järgmiste aastate täituvusega.
Kuidas modifitseeritud brutoliising töötab?
Arutame, kuidas modifitseeritud brutorent töötab.
Muudetud brutoliisingu korral sõlmib vara omanik üürileandjaga üürnikuga lepingu, kus üürnik maksab põhirendi üüri esimese aasta eest. Järgnevatel aastatel jätkab rentnik põhirendi maksmist. Ja lisaks sellele muudab rentnik tegevuskulude tasumise proportsionaalselt hõivatuse tasemega ka ühiste jagamispindade omistatavaks. Opex sisaldab remondi-, hooldus-, kommunaalkulusid ja makse, mis on seotud renditud vara ühise jagamisalaga.
Eelised üürnikule (üürnikule)
Järgmised on üürniku muudetud üürilepingu eelised.
- Üürnik võib valida muudetud üürilepingu, kuna muudetud üürilepingu korral peab ta kandma ainult proportsionaalsed tegevuskulud. Oletagem, et ABC Inc. on võtnud rendile poe kaubanduskeskusesse, kus kogu kinnisvara 20% hõivatud.
- Kui järgmisel aastal kasvavad tegevuskulud võrdlusaastal tehtud kulutustega võrreldes 50 000 USA dollari võrra, kannab isegi siis üürnik proportsionaalse kasvu, see tähendab 10 000 USA dollarit (50 000 USA dollarit x 20%) ) ja mitte kogu 50 000 USA dollarit.
- Ühtlasi soosib üürnik muudetud üürilepingut, kuna muudetud üürilepingu ülesehitus tagab, et üürileandja või üürileandja jagavad kohustust hoida kinnisvara heas vormis ning osaleb kinnistu remondi- ja hooldustegevuses.
Üürniku (üürniku) piirangud
Järgnevad on üürniku muudetud üürilepingu piirangud.
- Kui üürileandja ei suutnud ühisruumi hooldada põhistandardite kohaselt, võib olla võimalus, et selline halb hooldus võib mõjutada üürniku äritegevust.
- Pealegi võib muutuvate kulude suurenemine mõjutada rentniku eelarvet. Näiteks kui elektritarbimine kinnisvara täituvuse taseme tõusuga suureneb, võib sel juhul üürnik üle maksta ja maksab eskaleerunud hinna.
- Üheks võimalikuks lahenduseks sellise probleemi vältimiseks on lepingusse lisada kogumäära klausel, mis määratleb ja määrab rentnikule ülempiiri muutuvate kulude hinna eskaleerumise korral.
Kasu üürileandjale (rendileandjale)
Üürileandja seisukohast pakub muudetud üürileping vara üle kontrolli, kuna ta saab üürniku üle kontrolli kontrollida, tagamaks, et ta haldab ja hooldab vara mõistlikult.
Üürileandja (rendileandja) piirangud
Muudetud üürilepingu potentsiaalne piiramine üürileandjale on rendihindade ja tegevuskuludest tuleneva summa alahindamine. Kulude alahindamine võib anda rendileandjale tegevuskahjumit. Sellepärast eelistab enamik üürileandjatest kolmekordse üürilepingu sõlmimist, kuna sellega seatakse üürnikule kohustus tasuda üürimakseid ja kõiki tegevuskulusid.
Järeldus
Muudetud brutoliising on rendileping, mille puhul rentnik tasub põhirendi ja jagab tegevuskulud proportsionaalselt rendileandjaga. Seda tüüpi üürileping on kolmekordse netorendi ja brutoliisingu hübriidsegu.
